igorad1 / Shutterstock.com
Ожидается, что с этого момента застройщики смогут выбирать между привычным привлечением и проектным финансированием средств граждан по ДДУ. Наряду с этим те, кто выберет второй метод, должны будут соблюсти все требования, установленные законом для застройщиков, желающих завлекать для постройки жилых домов деньги граждан (ч. 2 ст. 3 закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ "Об участии в долевой постройке многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в кое-какие законы РФ"; потом – Закон № 214-ФЗ). В противном случае применять финансовые средства физических лиц они не смогут (ч. 2.2 ст. 3 Закона № 214-ФЗ). А вот на застройщиков, которые предпочтут проектное финансирование, указанные требования распространяться не будут. Об этом на протяжении состоявшейся день назад конференции ИД "Коммерсантъ" "Девелопмент новой волны: классика либо авангард?" заявил финдиректор АИЖК Виктор Шлепов.
Отметим, что в прошлом году был принят закон, регламентировавший создание особого фонда защиты прав граждан – участников долевого строительства (закон от 29 июля 2017 г. № 218-ФЗ "О публично-правовой компании по защите прав граждан – участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков и о внесении изменений в отдельные законы РФ"; потом – Закон № 218-ФЗ). Таковой фонд получил в октябре 2017 года. Помимо этого, закон ввел дополнительные требования к застройщикам, разрешающие завлекать деньги граждан при строительстве квартир, – в частности в отношении размера собственных средств (ст. 16 Закона № 218-ФЗ). Распространяться эти требования будут на тех, кто получил разрешение на строительство после 1 июля 2018 года.
Вместе с тем принятые изменения Виктор Шлепов назвал только переходной моделью. В ближайшее время планируется заменить привлечение средств граждан проектным финансированием. Соответствующая мысль изложена в утвержденной Правительством РФ 21 декабря 2017 года "дорожной карте" (Замысел мероприятий по постепенному замещению в течение трех лет средств граждан, завлекаемых для многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, банковским кредитованием и иными формами финансирования, минимизирующими риск для граждан). "Дорожная карта" создана правительством совместно с Банком России и АИЖК во выполнение поручения Главы Российской Федерации (подп. "б" п. 1 списка поручений от 5 ноября 2017 г. № Пр-2261). Документ предусматривает отказ от прямого привлечения средств граждан для постройки жилья уже в течение ближайших трех лет. "Застройщики утратят возможность завлекать средства неквалифицированных инвесторов, каковыми являются большая часть физических лиц, и будут завлекать такие средства от опытных участников рынка, каковыми являются банки", – заявил специалист.
Центральным механизмом проектного финансирования станут эскроу-счета. "Так же, как и прежде сохранится возможность приобретения жилья на этапе строительства, механизм оформления ДДУ со всеми его положительными атрибутами в виде госрегистрации, прозрачности, подотчетности. Гражданин сможет заключать ДДУ, но средства будут вносится на особый счет эскроу. Это трехсторонний контракт между клиентом, банком и застройщиком. С одной стороны, гражданин будет расставаться с этими средствами и они будут блокироваться до завершения ДДУ (гражданин не сможет передумать и забрать их). Иначе, застройщик не сможет получить эти средства до исполнения своих обязательств. А в строительных работах финансирование будет осуществляться банками в форме проектных кредитов, которые будут фондироваться за счет средств, размещенных на эскроу-счетах", – пояснил Виктор Шлепов.
Также согласно "дорожной карте" средства граждан, размещенные на особых счетах, открытых для расчетов по ДДУ, будут страховаться в размере не более 10 миллионов рублей. "Предположу, что в России в таковой лимит уложится около 95-97% заключаемых сделок. По Москве, очевидно, вряд ли. Представляется, что такая прямая государственная защита подобающа обезопасить граждан. Детали этого механизма будут прорабатываться, но это в любом случае надежнее, чем сегодняшний кредитный риск застройщиков", – заключил представитель АИЖК.
Чтобы такая модель получила в "пилотном режиме" уже с середины года, в настоящий момент, по словам Шлепова, обсуждается вопрос внесения соответствующих изменений в действующее законодательство.
Но не все эксперты разделяют этот позитивный настрой. Так, исполнительный директор ГК "МИЦ" Даромир Обуханич, с одной стороны, признал проектное финансирование шагом к цивилизованному рынку. Но, иначе, он спрогнозировал неминуемое повышение цен на недвижимость: "У приобретателей будет гарантированное понимание результата своих вложений, а за это нужно платить. К тому же проектное финансирование, непременно, деньги не бесплатные. Все это повлечет за собой повышение стоимости жилья". Одновременно с этим, сказал он, отечественная система ипотечного кредитования существенно отстает от мировой, что вряд ли разрешит скомпенсировать рост стоимостей и поддержать рынок на нужном уровне. Со своей стороны, генеральный директор ГК "Садовое кольцо" Сергей Колунов предрек денежные сложности для маленьких застройщиков: "Мелкие компании с мелкими проектами банкам не занимательны. Соответственно, получить проектное финансирование они в 99% просто не смогут. Банкам эргономичнее работать с большими компаниями и большими проектами (от 50 тыс. – 100 тыс. кв. м любой)". А помощник председателя Москомстройинвеста Александр Гончаров в целом скептически отнесся к такому инструменту, как счет эскроу: "Механизм финансирования при помощи эскроу существует с 2014 года. Но за эти три года ни одной сделки по счетам эскроу так и не было зарегистрировано. Так что большой вопрос, готовы ли банки заместить то финансирование, которое сейчас идет от участников долевого строительства".
